Abus de droit fiscal : Requalification d’une cession à prix minoré en donation avec charge
Dans cette affaire, le Comité de l’abus de droit a suivi l’analyse de l’administration fiscale.
Au cours de la séance du 26 septembre 2024, le Comité de l’Abus de droit fiscal s’est prononcé sur plusieurs affaires et notamment l’affaire n°2024-12 :
Les faits :
Par un acte notarié en date du 20 décembre 2017, Madame X vend à la SCI Z la nue-propriété de sa résidence secondaire pour prix de 1.900.000 euros.
La SCI Z a été créée en 2008 et son capital social est divisé en 1.000 parts, réparties entre
Monsieur Y, fils de Madame X, qui détient 996 parts en pleine propriété et 2 parts en usufruit,
L’épouse de Monsieur Y, qui détient 1 part en pleine propriété,
Madame X, qui détient 1 part en pleine propriété,
Les deux enfants de Monsieur Y, qui détiennent chacun 1 part en nue-propriété.
La position de l’administration fiscale :
L’administration fiscale se place sur le terrain de l’abus de droit fiscal pour remettre en cause l’opération de cession réalisée.
Elle estime que la valeur vénale de l’ensemble immobilier est insuffisante et procède à la réévaluation de cette valeur. A cette fin, elle utilise divers termes de comparaison.
Elle estime que cette cession dissimule en réalité une donation avec charge consentie par Madame S à la SCI Z, la charge étant constituée par le versement non contesté du prix de vente.
L’administration relève que :
Madame X était âgée de 80 ans à la date du 20 décembre 2017,
Monsieur Y était son seul héritier et détenait 99,6% de la SCI Z,
Madame X avait d’ores et déjà consenti une donation au bénéfice de Monsieur Y en 2008, portant sur un terrain attenant à l’ensemble immobilier cédé.
L’administration considère que ces faits établissent une intention libérale de Madame X à l’égard de la SCI Z et son intention de procéder à une donation de cet ensemble immobilier en franchise de droits de mutation à titre gratuit.
L’administration considère que l’acte présenté sous forme de vente dissimulait en réalité une donation de la nue-propriété du bien immeuble avec une charge d’un montant de 1.190.000 euros, soit le prix figurant à l’acte.
La donation avec charge : Le donateur ajoute à la donation une obligation mise à la charge du donataire. La charge est insérée dans l’intérêt d’une des parties, ou d’un tiers. ette charge doit être réalisable et non immorale.
En cas d’inexécution de la charge, la donation peut être révoquée.
La position du Comité :
Le Comité relève en l’espèce que :
La donation entre vifs est un acte par lequel le donateur se dépouille actuellement et irrévocablement de la chose donnée;
En présence d’une donation avec charge, la donation constitue une libéralité pour le tout lorsque la charge a une valeur inférieure à la valeur du bien transmis;
La valeur retenue par les parties pour l’ensemble immobilier dans cette affaire correspondait à une minoration du prix de vente de 55% au regard des éléments de comparaison présentés par l’administration et dont la validité n’a pas été remise en cause par les contribuables;
Le Comité en déduit que cette donation avec charge représente une libéralité pour le tout dès lors que la charge stipulée dans l’acte a une valeur inférieure à la valeur du bien transmis.
Le Comité considère que l’intention libérale de Mme X à l’égard de la SCI est caractérisée notamment par l’âge de cette dernière et par les liens qui l’unissent à l’associé majoritaire de la SCI Z, son fils et unique héritier.
Le Comité estime que la SCI Z doit être regardée comme ayant eu l’initiative principale des actes constitutifs d’abus de droit et considère que l’administration fiscale était fondée à appliquer la majoration de 80% tout en prononçant une condamnation solidaire de Mme X.
Avis du Comité de l’Abus de Droit Fiscal, Affaire n°2024-12
