Locaux professionnels, où exercer son activité ?

Cher Entrepreneur, ton activité nécessite des locaux. Que ce soit un morceau de ton appartement, la location d’un petit local ou bien l’acquisition de bureaux, nous t’aidons à faire le point ensemble sur les possibilités qui s’offrent à toi.

Au préalable, il faut rappeler une distinction importante. Lors de l’immatriculation de l’entreprise individuelle ou de la société, il faudra domicilier l’activité et déclarer le lieu d’exercice de l’activité : 

  • Le lieu de domiciliation : Il s’agit là de l’adresse de référence de l’entreprise ou de la société, qui peut être distincte de l’établissement dans lequel s’exerce réellement l’activité. Le créateur aura tendance à domicilier chez lui sauf s’il a déjà des locaux distincts. Attention, pour une société, la domiciliation au domicile du dirigeant n’est tolérée que pendant 5 ans. Attention également, que ce soit pour l’entreprise individuelle ou la société et en présence d’un bail, il faudra s’assurer qu’aucune clause du bail n’interdit une telle domiciliation.

  • Le lieu d’exercice : Il s’agit là du lieu d’exercice effectif de l’activité. Il est tout à fait possible de l’exercer chez soi sous certaines conditions (voir ci-dessous).

1) Exercer son activité à son propre domicile

Au commencement de l’activité et en fonction de cette dernière, l’entrepreneur peut vouloir utiliser son habitation pour domicilier voire exercer son activité.

Plusieurs règles à avoir en tête ici :

  • L’adresse se situe dans une commune de < 200.000 habitants ou dans une ZFU : il est possible d’exercer à son domicile dès lors qu’aucune clause d’un éventuel bail ne prévoit le contraire.

  • L’adresse se situe dans une commune de > 200.000 habitants, dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis ou le Val-de-Marne : l’exercice d’une activité professionnelle est en principe soumis à une autorisation préalable délivrée par le maire. Il existe plusieurs tolérances pour éviter de demander cette autorisation, c’est notamment le cas lorsque le logement ne se situe pas au rez-de-chaussée et que l’activité ne conduit pas à recevoir de clientèle ou de marchandises par exemple. 

Fiscalement, l’exercice de l’activité au domicile aura des conséquences intéressantes en matière de charges : Les charges supportées et relatives au domicile pourront être ventilées en fonction de la surface utilisée pour les besoins de l’activité et déduites.

Par exemple, si 1/5 de la surface de l’appartement est utilisée pour les besoins de l’activité, 1/5 du loyer pourra être déduit au titre des charges de l’activité (évidemment, cela ne fonctionne pas si le régime fiscal de l’entrepreneur est le régime micro).

2) Prendre en location des locaux professionnels

L’entrepreneur, individuel ou en société, peut aussi avoir envie de louer des locaux professionnels distincts de son domicile.

Dans le cas d’une location, l’entrepreneur individuel ou la société va conclure un bail commercial ou un bail professionnel, en fonction de l’activité exercée. Attention, ces deux types de bail ont des caractéristiques bien propres notamment en matière de résiliation ! 

Le jeune chef d’entreprise a rarement les moyens de s’endetter pour acheter ses locaux, avoir recours à une location en début d’activité est donc souvent privilégié. 

Fiscalement, le loyer sera déductible du revenu, ce qui sera intéressant pour l’entrepreneur puisque cela fera baisser le bénéfice imposable à l’IS ou le revenu imposable à l’IR (attention, seulement dans le cas où l’imposition est faite au régime réel, une telle déduction n’est pas possible en régime micro).

La location du local professionnel est un régime adapté aux jeunes entrepreneurs. Au fur et à mesure de l’évolution de l’activité, une acquisition des locaux pourra être envisagée, voire optimisée.

3) Acheter ses locaux professionnels

A partir du moment où l’activité le permet, bien souvent au bout de quelques années lorsque le chiffre d’affaires se confirme, l’entrepreneur pourra envisager de réaliser l’acquisition de ses locaux professionnels.

Cette acquisition pourra se faire selon deux modalités en fonction de la trésorerie disponible :

  • Une acquisition grâce aux fonds propres, c’est à dire en utilisant les liquidités disponibles dans l’entreprise,

  • Une acquisition grâce à de l’endettement bancaire,

Fiscalement, l’acquisition aura des conséquences distinctes en fonction du financement choisi. Dans le cas où l’acquisition est réalisée via des fonds propres, seul l’amortissement du bien acquis pourra constituer une charge déductible. Dans l’hypothèse où l'acquisition est réalisée via de l’endettement bancaire, les intérêts de la dette pourront également être déduits du résultat de la société d’exploitation.

Il est également possible d’envisager de réaliser l’acquisition via une autre société (par exemple une SCI), dédiée à cette acquisition, qui conclura ensuite un bail avec la société d’exploitation, créant une charge déductible pour cette dernière et un revenu imposable chez la société bailleresse. 

Mais ce sujet, à la dimension plus patrimoniale, fera l’objet d’une étude ultérieure …

Merci pour ta lecture cher entrepreneur, et si tu as des questions sur l’immobilier d’entreprise, n’hésite pas à te rapprocher de nos équipes !

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