Acheter un bien immobilier à plusieurs : Indivision ou société ?

Cher Entrepreneur, tu souhaites, avec un membre de ta famille, un associé ou bien un ami, acquérir un bien immobilier, mais tu ne sais pas quelle forme choisir pour cet achat ? CENO t’explique.  

Tout d’abord, il faut avoir en tête quels sont tes objectifs à court, moyen et long terme. Selon ces objectifs, le choix de la structuration de l’acquisition immobilière peut être important (voire essentiel), et doit te permettre de choisir le bon schéma d’acquisition. 

Pour aborder les différentes problématiques que le schéma d’acquisition soulève, nous allons aborder dans un premier temps l’acquisition en indivision (A), puis l’acquisition via une société (B), en indiquant chaque fois les éléments pro et contra. 

1) L’achat en indivision

L’achat d’un bien “en direct”, c’est-à-dire sans structure interposée, conduit inévitablement à ce que le bien soit acquis selon le régime de l’indivision légale, prévu aux articles 815 et suivants du Code civil. 

Il faut savoir que le régime de l’indivision était conçu, à la base, comme un régime précaire, notamment en cas de succession et lorsque plusieurs héritiers étaient propriétaires indivis du bien, car ce bien n’était pas partageable. Il s’agit donc, dans son esprit initial, d’un régime juridique qui n’avait pas vocation à perdurer dans le temps, d’où l’adage indiquant que “nul n’est contraint à rester dans l’indivision”.

• Les avantages de l’indivision

L’achat en indivision a le mérite d’être simple, et de ne pas complexifier le schéma patrimonial. L’acquéreur en indivision possède un certain pourcentage du bien, et en cas de revente, c’est sur cette fraction de propriété que sera calculé le montant qui lui revient.

Il n’y a aucune personne interposée, par de société, pas de gérant, juste les indivisaires.

C’est le schéma d’acquisition traditionnel.

Concernant la répartition des droits, si deux acquéreurs achètent un bien, sans préciser le pourcentage de détention qu’ils souhaitent s’appliquer entre eux, ils sont considérés comme étant coindivisaire à hauteur de 50% chacun.

Attention : en indivision, la quote-part de propriété est fixée par l’acte, et non pas par le financement. C’est à dire que les acquéreurs peuvent souhaiter inscrire dans l’acte un pourcentage de propriété, qui serait différent du montant du financement. C’est le cas, par exemple, entre deux époux, lorsque l’un finance la quasi-totalité du bien, mais que les deux époux souhaitent détenir 50% du bien chacun, afin de se protéger mutuellement.

• Les désavantages de l’indivision

L’indivision présente des désavantages, intimement liés à ses avantages et son mode de fonctionnement.

En effet, l’indivisaire ne dispose pas d’une grande marge de manœuvre, tant du point de vue de la gestion que d’un point de vue fiscal.

Vu son absence de personnalité juridique, l’indivision n’a pas de compte en banque, ni de gérant à proprement parler.

Ainsi, en cas de travaux à effectuer, l’un des indivisaires doit en faire soit la collecte auprès des autres indivisaires, soit en supporter le coût lui-même, à charge pour lui d’aller récupérer la quote-part de chacun des autres indivisaires.

Il n’y a pas non plus de gérant, à l’inverse d’une société, et cela empêche donc que toutes les “petites décisions du quotidien” soient prises par le gérant, avec un compte bancaire propre. Il faut donc que l’un des indivisaires procède à l’avance des fonds, et, selon la nature des travaux, qu’il obtienne l’autorisation des autres coindivisaires.

On comprendra aisément que l’un des indivisaires, par manque de fonds ou par désintérêt du projet immobilier notamment, ne paye pas sa participation. Dès lors, des situations de blocage peuvent apparaitre, et le bien peut tomber en décrépitude.

2) L’achat en Société Civile Immobilière (SCI)

A l’inverse, il est possible d’acheter un bien immobilier via une société. C’est la forme de la SCI qui est bien souvent privilégiée. Mais concrètement, qu’est ce que cela signifie ?

Acheter en SCI revient à dire que l’acquéreur n’est plus une personne physique, mais c’est une personne morale (la SCI), qui acquiert le bien immobilier.

En revanche, cette même SCI est détenue par des associés, selon leur pourcentage de détention du capital (c’est à dire les parts sociales).

• Les avantages de la SCI

Le gros avantage de la SCI est sa malléabilité et son adaptabilité aux différentes situations d’organisation du patrimoine.

En effet, puisque c’est la SCI qui acquiert le bien immobilier, c’est elle qui le finance, soit au moyen d’un prêt bancaire, soit grâce aux deniers des associés (injectés au capital ou dans un compte courant d’associé). Mais dans le cas de la SCI, les associés peuvent décider d’acquérir une plus ou moins grande proportion du capital social (par exemple 80%/20%), et la banque finance ensuite le bien immobilier. L’associé ayant acquis 80% du capital initialement est ainsi “indirectement” propriétaire de 80% du bien, alors que c’est la SCI qui s’est endettée pour acquérir le bien.

Autre avantage : sa gestion. La SCI est administrée par un gérant, qui peut prendre les décisions du quotidien, voire les grandes décisions en réunissant les associés.

Pour procéder à des travaux nécessaires, le gérant peut utiliser le compte bancaire de la SCI (qui aura été alimenté soit par le financement initial, soit par des entrées financières d’argent via la location du bien).

Cela évite ainsi une éventuelle avance des frais de la part des associés, à l’inverse des coindivisaires. Les situations de blocage, pour cette raison à tout le moins, sont ainsi beaucoup moins fréquentes.

Fiscalement, la SCI peut permettre une option à l’impôt sur les sociétés, ce qui peut être intéressant d’un point de vue fiscal, dans de nombreuses situations (mais pas toutes!).

La SCI permet ainsi une meilleure organisation du patrimoine, dans un cercle familial restreint ou bien dans un cercle d’entrepreneurs ayant un intérêt commun (par exemple, les locaux du lieu d’activité).

• Les désavantages de la SCI

La SCI présente toutefois quelques désavantages. 

Tout d’abord, elle complexifie le schéma patrimonial car elle interpose une personne supplémentaire dans cette organisation.

De plus, elle dispose de la personnalité juridique, comme toute société : elle doit donc avoir un siège social, une déclaration de revenus…

En pratique, il faudra donc un siège social en cas de SCI, qui peut être fixé, par exemple, au domicile du gérant. En cas de pluralité de SCI, cela peut vite devenir un véritable labyrinthe entre les sièges sociaux, les différents comptes bancaires, les factures liées aux immeubles etc, puisqu’il faut bien cloisonner chaque SCI et ne pas créer de confusion de patrimoine.

Egalement, la SCI est soumise à produire une comptabilité, ce qui peut engendrer des frais supplémentaires.

Enfin, il y a des frais de constitution qui n’existent pas en indivision (rédaction des statuts, frais de greffe etc.).

3) Conclusion

En définitive, il n’y a pas de solution parfaite, mais des solutions adaptées à chaque situation. 

Dans ce numéro, c’est l’aspect civil et de gestion qui a surtout été abordé. Cependant, la meilleure solution à une situation précise, d’un point de vue civil, peut être différente pour d’autres considérations (fiscale, protection du conjoint, transmission du patrimoine…).

Il faut donc bien garder à l’esprit de savoir précisément quels sont les objectifs à atteindre, et les contraintes qui peuvent être supportées pour y arriver.

Merci pour ta lecture cher entrepreneur, et si tu as d’autres questions sur l’acquisition à plusieurs d’un immeuble , n’hésite pas à te rapprocher de nos équipes !

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