Comment structurer son achat immobilier ?

Cher Entrepreneur, la semaine dernière, tu as découvert les différences entre l’indivision et l’achat immobilier via une société. Outre les questions civiles posées par ces modes d’investissement, il existe des problématiques fiscales liées à la manière d’investir en immobilier. L’argent étant bien souvent le moteur de ces investissements, il est important de comprendre les conséquence fiscales et d’anticiper les problématiques possibles. Ceno fait, cette semaine, le point avec toi sur cette question.

Attention : Les développements ci-après ne tiennent pas compte de la question de la revente du bien acquis, ce qui peut changer l’analyse. Nous évoquerons cela avec toi dès la semaine prochaine, alors reste connecté.

La première question à se poser est celle de la génération ou non de revenus par le bien à acheter. L’acquisition est-elle faite pour générer des revenus ou pour investir dans un bien qui sera votre résidence principale ou secondaire à conserver voire à transmettre ? 

1. Un bien qui ne génère pas de revenus

Le bien qui ne génère pas de revenus est un investissement réalisé par le contribuable dans un but d’accroissement de son patrimoine. Le bien peut avoir deux destinations. 

• La résidence principale,

• Une résidence secondaire ou un bien à transmettre,

A) La résidence principale

L’acquisition de la résidence principale par le contribuable peut être réalisée de plusieurs manières, mais il est souvent plus simple de réaliser l’investissement directement, sans passer par une société. Comme expliqué dans notre numéro précédent, l’acquisition peut-être réalisée en indivision si l’on est à plusieurs ou aussi en société.

Dans le cas de l’acquisition de la résidence principale, que l’on soit seul ou à plusieurs, il est souvent plus pertinent de réaliser l’acquisition sans passer par une société. Simplification de gestion, coût limité, des avantages non négligeables.

Le choix le plus pertinent : L’acquisition en direct.

B) La résidence secondaire ou un bien à transmettre

L’acquisition réalisée peut également porter sur un bien destiné, non pas à la résidence principale de l’acquéreur, mais à être une résidence secondaire, voire un investissement à transmettre à ses proches.

Dans ce cas de figure, l’objectif de transmission peut conduire à envisager l’acquisition par le biais d’une société, une SCI à l’impôt sur le revenu, dont l’actionnariat serait partagé entre l’acquéreur financeur et ses héritiers. 

Attention, car dans ce cas de figure, le seul recours à la SCI ne permet pas d’optimiser la succession. En effet, une transmission facilitée serait possible dans l’hypothèse où le capital est réparti entre les parents et les enfants, en laissant la SCI s’endetter et rembourser la dette. Toutefois, dans l’hypothèse où le bien ne génère pas de revenus, peu de chances que la banque autorise l’emprunt, ou alors l’un des associés devra faire des apports en compte courant pour permettre de couvrir les traites. 

Le choix le plus pertinent : Une acquisition en direct, voire en SCI sous conditions.

2. Un bien qui génère des revenus

Si le bien acquis est susceptible de générer des revenus, voire en génèrera avec certitude, le choix de la structure d’acquisition va dépendre d’autres facteurs :

• L’acquéreur souhaite t il compléter ses revenus avec les loyers ?

• L’acquéreur souhaite t il investir seul ou à plusieurs ?

• L’acquéreur souhaite t il louer nu ou meublé ?

A) Le complément de revenus

Les revenus locatifs vont venir s’ajouter aux autres revenus du contribuable et donc augmenter sa pression fiscale. Il est donc intéressant de réfléchir en amont à une structuration permettant de limiter cette pression fiscale.

Si le contribuable ne souhaite pas toucher les revenus, il est plus souhaitable pour lui de créer une opacité fiscale pour éviter que les remontées locatives ne le pénalisent directement.

Le choix le plus pertinent : Une forme opaque type SCI à l’IS ou SAS.

B) L’investissement seul ou à plusieurs

La stratégie d’investissement peut également dépendre de la manière d’investir. Si plusieurs contribuables souhaitent acquérir, une acquisition à plusieurs conduira à une situation d’indivision. Il peut alors être intéressant de réaliser l’acquisition via une société.

Le choix le plus pertinent : SCI à l’IR ou SARL de famille, pour permettre une appréhension directe des revenus, et donc une imposition personnelle de chacun des associés en fonction de sa détention capitalistique.

C) La location nue ou meublée

Le choix du support d’investissement va également dépendre du type de location, nue ou meublée. La location meublée va faire “basculer” la structure sociétaire dans un schéma où l’imposition n’est plus personnelle mais à l’impôt sur les sociétés. Si le contribuable souhaite toujours appréhender les revenus, il devra alors passer par une SARL de famille, structure contraignante qui ne permet pas de réaliser l’acquisition si les associés ne sont pas de la même famille.

La location nue entraînera une imposition dans la catégorie des revenus fonciers, que l'acquisition soit faite en direct ou via une société civile immobilière sans option à l’IS.

La location meublée entraînera une imposition dans la catégorie des BIC lorsque l’acquisition se fera en direct ou via une SARL de famille.

Le choix le plus pertinent : SCI à l’IS si les revenus ne sont pas nécessaires et que l’achat est fait à plusieurs, SCI à l’IR ou SARL de famille si les revenus sont nécessaires et que l’achat est fait à plusieurs. Lorsque l’investissement est fait seul, cela dépendra simplement de la volonté de louer meublé ou non.

Pour affiner l’analyse et se pencher sur la question de l’éventuelle revente du bien, rendez-vous la semaine prochaine cher entrepreneur !

Dans l’intervalle, n’hésite pas à te rapprocher de nos équipes pour échanger si tu as des questions !

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