Quelles conséquences fiscales lors d’une revente immobilière ?
Cher Entrepreneur, la semaine dernière, tu as découvert les possibilités de structurer ton acquisition immobilière. Ceci étant dit, qui dit acquisition dit également revente. Il se peut que tu souhaites finalement te séparer de ton achat immobilier. On fait le point ensemble sur les différentes conséquences fiscales de cette cession en fonction de la structuration.
En préambule, il faut distinguer deux éléments :
Les cessions réalisées par l’intermédiaire d’une société IS seront taxées à l’impôt sur les sociétés (15% ou 25% en fonction des cas),
Les cessions réalisées par la personne physique ou par l’intermédiaire d’une société à l’IR seront taxées à l’impôt sur les plus-values immobilières (19%) et aux prélèvements sociaux (17,2%).
A) L’acquisition sans société
Dans l’hypothèse où le contribuable réalise l’acquisition immobilière sans passer par l’intermédiaire d’une société, il peut bénéficier d’une exonération de plus-value immobilière dans deux cas de figures :
Dans le cas de la cession d’une résidence principale, l’exonération de plus-value immobilière est acquise. Aucune déclaration n’est à réaliser.
Dans le cas de la cession d’une résidence secondaire, si
Le bien est détenu depuis plus de 22 ans, exonération totale de la partie IR (19%), depuis plus de 30 ans, exonération totale de la partie PS (17,2%). Avant ces deux délais, des abattements pour durée de détention s’appliqueront.
Le prix de cession est remployé pour l’acquisition de la résidence principale du contribuable dans un délai de 2 ans, et s’il n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 dernières années.
B) L’acquisition en société, sans option pour l’IS
Dans l’hypothèse où le contribuable réalise l’acquisition immobilière via une société n’ayant pas opté pour l’IS (SCI à l’IR ou SARL de famille), les cas d’exonération sont les mêmes que lorsque la cession est réalisée directement par la personne physique. Il existe toutefois quelques adaptations nécessaires :
Lorsque la résidence principale est cédée par l’intermédiaire d’une société transparente, l’exonération ne porte que sur la fraction de l’immeuble occupé par l’associé à titre de résidence principale, et selon la quote-part revenant à cet associé (BOI-RFPI-PVI-10-40-10, n°140).
Lorsqu’une résidence secondaire est cédée par l’intermédiaire d’une société transparente sans option pour l’IS, l’exonération est également possible en fonction de la durée de détention et du remploi, le respect de ces conditions étant apprécié au niveau de chaque associé.
C) L’acquisition en société, avec option pour l’IS
Dans l’hypothèse où le contribuable réalise l’acquisition immobilière via une société opaque, SCI à l’IS ou SAS, la cession du bien par la société sera considérée comme une cession d’actif soumise à l’impôt sur les sociétés au taux de 15% ou 25% en fonction des cas. Le taux réduit d’impôt sur les sociétés s’applique dans le cas d’un bénéfice de moins de 42.500 euros.
En espérant que tu sois désormais incollable sur la fiscalité en cas de cession immobilière, nous te souhaitons de bonnes fêtes, cher entrepreneur !
Et surtout, n’hésite pas à te rapprocher de nos équipes pour échanger si tu as des questions.
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