Loi de finances 2024 : Les mesures concernant l’immobilier

Cher Entrepreneur, en ce début d’année la nouvelle loi de finances pour 2024 apporte son lot de mesures concernant l’immobilier. L’équipe Ceno te propose de les découvrir ci-après : 

1)     Exonération des revenus de location d’une partie de l’habitation principale

L’article 35 bis du CGI prévoit une exonération d’impôt sur le revenu des personnes physiques pour les produits réalisés par des propriétaires louant ou sous-louant, en meublé, une ou plusieurs pièces de leur habitation principale dès lors que :

• Cette location meublée constitue la résidence principale du locataire ou temporaire s’il est un travailleur temporaire ;

• Le prix de la location demeure fixé dans des limites raisonnables.

Commentaire : Si l’impact budgétaire et le nombre de bénéficiaires de cet avantage fiscal ne sont pas connus, compte tenu de l’état du marché locatif et dans l’attente d’une évaluation de la mesure, il apparaît opportun de proroger cette mesure.

Application : Prorogation jusqu’au 31 décembre 2026 de l’exonération des revenus de location d’une partie de l’habitation principale.

2)     Locations meublées de tourisme

La classification de meublé de tourisme qui permet de bénéficier des avantages fiscaux associés est attribuée sur la proposition d’un organisme accrédité ou agréé et comporte 5 catégories.

La loi de finances pour 2024 a prévu une harmonisation du régime avec celui des locations nues relevant du micro-foncier avec un abattement de 30% en cas de micro-BIC (CA < 15.000 euros) ;

Toutefois, un abattement supplémentaire de 21% reste possible sous conditions :

• Les logements ne sont pas situés dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements, zones B2 et C ;

•  Le CA hors taxe en N-1 ne doit pas dépasser 15.000 euros.

Commentaire : Le régime favorable des meublés de tourisme classés et chambres d’hôte par rapport aux autres meublés ne correspondait plus à la situation du marché. Le seuil de 71% paraissait excessif pour une activité de location meublée dont les charges ne sont pas aussi élevées.

Toutefois, le seuil de 30% a été ajouté par le Sénat et le maintien de cette disposition dans le texte serait une “erreur matérielle” selon une source gouvernementale. L’article devrait être modifié au plus tard dans le budget 2025 et il a été précisé que la disposition n’avait pas vocation à s’appliquer dans l’intervalle...

On peut donc légitimement se poser la question suivante : quel est le taux d’abattement pour les locations meublées de tourisme en 2024 ? Du fait de la possible « erreur matérielle » évoquée par une source gouvernementale, la réponse est incertaine. Affaire à suivre avec attention.

Application : A défaut de précisions, on peut supposer que ce dispositif sera applicable concernant l’impôt sur le revenu au titre de l’année 2023 et années suivantes

Cependant, en l’absence de précisions et du fait de l’indication d’une erreur matérielle, l’application dans le temps est incertaine.

  3) Plus-value et transformation en logements d’habitation (Impôt sur les sociétés)

Le dispositif de l’article 210 F du CGI prévoit que les personnes morales soumises à l’impôt sur les sociétés peuvent bénéficier d’un taux d’imposition réduit pour les plus-values nettes de cession d’un local à usage professionnel lorsque la cession est réalisée au profit d’une personne morale qui s’engage à transformer le local en habitation.

La réduction d’impôt est également applicable pour la cession d’un terrain à bâtir sur lequel le cessionnaire s’engage à construire des locaux d’habitation. Il est précisé que la cession ne doit pas avoir lieu entre deux personnes morales avec des liens de dépendance.

Le taux dérogatoire d’impôt sur les sociétés de 19% (au lieu de 25%) est applicable à la plus-value de cession, sous conditions que :

• Les locaux doivent se situer dans une zone géographique caractérisée par un déséquilibre particulièrement important entre l’offre et la demande de logements ;

• Le cessionnaire s’engage à réaliser la transformation ou construction des locaux dans les 4 ans de la clôture de l’exercice au cours duquel l’acquisition est intervenue. Ce délai est porté à à 6 ans pour les opérations d’envergure.

Application : ces aménagements sont appliqués à compter du 1er janvier 2024 :

Commentaire : Le Sénat avait proposé d’exclure les terrains à bâtir pour recentrer le dispositif dans son format initial (extension dans la loi de finances pour 2018). La prorogation n’est pas précédée d’une évaluation du dispositif qui aurait été nécessaire.

4)   Plus-value et transformation en logements d’habitation (particuliers)

Le dispositif de l’article 150 U, I du CGI prévoit que les plus-values réalisées lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers sont exonérées sous conditions, et notamment soit lorsque le cessionnaire est un organisme de logement social ou assimilé qui s’engage à construire des logements sociaux ou assimilés dans les 10 années qui suivent l’acquisition, soit à tout autre cessionnaire qui s’engage à réaliser des logements sociaux dans un délai de quatre ans.

La loi de finances pour 2024 modifie le régime et repousse la date d’application du dispositif, désormais au 31 décembre 2025.

La loi de finances pour 2024 modifie également la condition d’obligation de réalisation et d’achèvement d’un logement social en l’étendant à tout bâtiment d’habitation collectif dont le gabarit est au moins égal à 75% du gabarit maximal autorisé par les documents d’urbanisme locaux. Il s’agit d’une condition de densification du bâti.

A préciser que les logements doivent être au moins partiellement affectés soit au logement social, soit au logement intermédiaire lorsque les immeubles se situent pour tout ou partie dans les zones A, A bis et B1. 

Application : Prorogation des exonérations des plus-value et transformation en logements d’habitation pour les particuliers jusqu’au 31 décembre 2025.

Pour les abattements : Application si la cession dont la promesse unilatérale de vente (promesse de vente) ou la promesse synallagmatique de vente (le compromis) a été signée à compter du 1er janvier 2024.

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